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GFA ou SCI, quelle société choisir pour investir dans l’immobilier ?

SCI et GFA sont deux sociétés civiles immobilières mais elles
obéissent à des règles particulières sur un plan civil et fiscal.

La société Civile Immobilière (SCI) et le Groupement Foncier Agricole (GFA) ont pour objet l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Toutefois, ces deux sociétés civiles immobilières présentent un régime juridique et fiscal différent qui va peser lors du choix de la structure.

La Société Civile Immobilière

Cette société permet la détention de biens immobiliers (appartement, maison…). Elle peut comprendre des associés personnes physiques et des personnes morales. Les statuts détermineront les règles de fonctionnement de la société (cf. encadré "Des statuts à rédiger avec soin").

Chaque parent peut donner 100 000 € tous les 15 ans à chaque enfant en franchise d’impôt de donation. Transmettre des parts sociales plutôt que des actifs détenus en direct permet d’optimiser cet avantage fiscal.

Lors de la donation de parts, pour fixer le prix de la part, on tiendra compte des dettes de la société, ce qui viendra diminuer l’assiette des droits de donation.

La SCI présente d’autres avantages sur un plan patrimonial (cf. encadré "Autres avantages de la SCI"). Il sera nécessaire de déterminer le régime fiscal de la société : IR revenu foncier ou option à l’impôt sur les sociétés.

Ce choix déterminera les modalités d’imposition des revenus et de la plus-value en cas de cession de parts ou de l’immeuble.

Le Groupement Foncier Agricole

Le GFA est une société civile immobilière à statut particulier. Le GFA ne peut posséder que des immeubles ruraux à destination agricole (terre, vigne, bâtiment). Le GFA peut comprendre des associés personnes physiques et certaines personnes morales particulières.

Les avantages du GFA non exploitant en matière patrimonial

Le GFA non exploitant présente des avantages en matière de transmission de patrimoine. Sur un plan civil, comme une SCI, il facilite les opérations de partage car les parents pourront réaliser une donation-partage qui portera sur des parts et non pas directement sur les immeubles ruraux.

Si une plus-value affecte un terrain, ce sont l’ensemble des associés qui bénéficieront alors de la plus-value car le terrain sera propriété du GFA et non pas l’enfant attributaire de la parcelle dans le cadre d’une donation-partage portant directement sur les immeubles.

Sur un plan fiscal, la transmission des parts de GFA bénéficie d’un régime fiscal très avantageux. La transmission des parts de GFA est exonérée de droits de donation/succession à concurrence de 75 % de leur valeur jusqu’à 300 000 € et de 50% au-delà de ce montant (voir l'encadré "Conditions de l'exonération").

Les parts de GFA bénéficient également d’une exonération totale ou partielle d’Impôt sur la Fortune Immobilière. Attention toutefois car le coût de création d’un GFA peut s’avérer élevé. En effet, l’apport des biens au GFA, lors de sa constitution, peut générer l’imposition d’une plus-value immobilière privée imposable après application des abattements pour durée de détention.

Rappelons que la plus-value immobilière est exonérée d’IR (19 %) après 22 années de détention et de 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,20 %) Enfin, lors d’une cession de parts, si le GFA a été constitué depuis plus de 3 ans, un droit fixe de 125  € sera perçu (en SCI il sera perçu un droit proportionnel de 5 % sur le prix de cession).

Conclusion

SCI et GFA sont deux sociétés civiles immobilières mais elles obéissent à des règles particulières sur un plan civil et fiscal. La création d’un GFA peut présenter des avantages en matière de transmission de patrimoine car il permet d’appliquer un abattement de 75 % à 50 % sur la valeur des parts, lors de leur transmission par donation ou succession.

Le GFA permet de conserver l’unité du foncier en évitant à terme le démembrement du patrimoine foncier mais il sera nécessaire de recueillir l’assentiment des enfants à ce projet de gestion collective de la propriété familiale.

Richard Gallot, FDSEA Conseil


Des statuts à rédiger avec soin

Les statuts vont déterminer les pouvoirs de décision (qui décide) et les prérogatives financières des associés (modalités de répartition des revenus). Le gérant, qui est souvent l’un des parents, pourra disposer de pouvoirs très étendus.

Il est possible de prévoir dès la rédaction des statuts une gérance successive. Souvent, suite à une donation de parts par les parents, il s’opère un démembrement de propriété sur les parts (les parents conservent l’usufruit).

Il conviendra de déterminer les droits respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire peut déléguer ses droits de vote à l’usufruitier. Il sera nécessaire de fixer les prérogatives financières en cas de démembrement de propriété.

Il est possible de prévoir que l’usufruitier percevra l’intégralité des revenus, y compris la plus-value de cession de l’immeuble. Pour éviter la dilution du patrimoine familial et des conflits potentiels, les statuts devront prévoir des clauses d’agrément, les conditions de la vente (quels sont les associés prioritaires), ainsi que les modalités d’estimation des actifs (recours à un expert).


Autres avantages de la SCI

Si vous êtes en union libre et si vous avez des enfants d’une autre union, la SCI sera efficace pour protéger votre compagnon. La solution est de procéder à une donation croisée/réciproque de l’usufruit.

Chaque membre du couple détient alors la nue-propriété d’une fraction des parts et l’usufruit de l’autre partie. Au premier décès, le survivant détiendra une partie des parts en propriété et l’autre en usufruit.

Il pourra continuer à occuper le logement et/ou percevoir l’intégralité des revenus si les clauses relatives aux pouvoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ont été correctement rédigées (cf. encadré "Des statuts à rédiger avec soin").

Une autre solution consiste à insérer dans les statuts de la SCI une clause de tontine qui permet au survivant d’être au 1er décès le seul propriétaire du bien depuis son acquisition. Si la clause de tontine est dans les statuts, seul sera perçu le droit de vente de 5 % sur la valeur des parts transmises au survivant.


Conditions de l'exonération

  • Interdiction au GFA d’exploiter en faire-valoir direct, ainsi tous les biens ruraux détenus par le groupement doivent être loués par bail à long terme.
  • Les parts doivent être détenues depuis 2 ans au moins à la date de la transmission par le défunt ou le donateur (sauf pour les parts des membres fondateurs correspondant à des apports d’immeubles agricoles).
  • L’héritier/donataire doit rester propriétaire des parts pendant 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.
  • En cas de donation au fermier ou à un des proches parents, le bail à long terme doit être consenti depuis plus de 2 ans à la date de donation.
  • L’abattement de 75 % à hauteur de 300 000 € sera calculé indépendamment sur les parts de GFA et sur les biens ruraux loués par bail à long terme.
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